O braku drugiego życia obiektów zaplecza budowy

Każda budowa musi mieć odpowiednie zaplecze. Budowa obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, ale pod warunkiem, że rozpoczęła się po uzyskaniu przez inwestora pozwolenia na budowę/dokonaniu skutecznego zgłoszenia budowy głównego obiektu i że obiekty te znajdują się na terenie budowy (terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem).

Jeżeli któryś z powyższych warunków nie jest spełniony to wówczas budowa takiego tymczasowego obiektu nie będzie objęta zwolnieniem z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę/zgłoszenia.

Może zdarzyć się na przykład tak, że roboty zostały już prawie zakończone i kontenery zaplecza budowy nie będą już potrzebne na cele budowy w takiej liczbie jak na początku albo nie będą potrzebne wcale. Inwestor chciałby wykorzystywać część zrealizowanych legalnie obiektów kontenerowych w inny sposób niż dotychczasowy, tzn. inaczej niż zaplecze budowy.

Jedynie dla ilustracji  – w sytuacji, której dotyczyło jedno z rozstrzygnięć sądowych obiekty kontenerowe służące pracom rozbiórkowym zaczęły być od pewnego momentu wykorzystywane jako biuro sprzedaży.

W orzecznictwie sądowym można natrafić na sugestię, że  sytuację, w której inwestor chce zacząć użytkować legalnie zrealizowane obiekty zaplecza budowy w inny sposób  można rozpatrywać jako zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 6.03.2008 r., II SA/Go 741/07). 

Czym jest zmiana sposobu użytkowania? 

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się
w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;

Zmiana sposobu użytkowania wymaga dokonania zgłoszenia organom administracji przed jej dokonaniem.

Jednak, czy ta ścieżka w praktyce będzie mieć szanse na powodzenie? Można mieć wątpliwości. 

Jeśli „w normalnych warunkach” inwestor musiałby uzyskać pozwolenie na budowę na realizację danego obiektu, to  nie byłoby w porządku  dopuszczenie  tylnymi drzwiami jego zmienionego użytkowania bez takiego pozwolenia, tj. w drodze procedury zmiany sposobu użytkowania.

Poza tym dopuszczenie zmiany sposobu użytkowania mogłoby w praktyce spowodować możliwość korzystania z takich obiektów na istniejącym terenie budowy, co samo w sobie jest wątpliwe.

Z tego powodu, jeśli inwestor dokonałby zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania przed jej dokonaniem, albo próbowałby zalegalizować zmieniony już samowolnie sposób użytkowania, to mam wątpliwości, czy w ramach tej procedury doprowadziłby do zalegalizowania takiego zmienionego sposobu użytkowania. 

Co więcej, jeśli inwestor nie tylko pomyślałby o zmianie przeznaczenia danego obiektu zaplecza budowy na inne przeznaczenie, ale wcieliłby ten pomysł racjonalizatorski w życie, to być może musiałby się liczyć nawet z ryzykiem rozbiórki.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „[…] jedynym przeznaczeniem […] obiektu przeznaczonego do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonego na terenie budowy ma być „obsługa” zamierzonej budowy.” (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5.12.2008, II OSK 1534/07). 

Jeśli więc obiekty zaplecza budowy de facto przestały „obsługiwać” tę budowę, to przestały pełnić funkcję, dla której mogły zostać zrealizowane bez pozwolenia na budowę/zgłoszenia. W takiej sytuacji w grę może wchodzić nawet rozbiórka takiego obiektu.

Do kwestii tej odniósł się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 23.04.2008 r., II SA/Gl 723/07: 

„Stąd też zdaniem sądu administracyjnego, prawidłowo uznały organy nadzoru budowlanego, iż taki stan rzeczy, a więc w istocie zakończenie procesu inwestycyjnego, gdyż istotny zakres zgłoszonych robót zrealizowano, zaś do wymiany szyb nie przystąpiono, oznacza że obiekt tymczasowy przestał pełnić funkcję, dla której mógł być zrealizowany bez pozwolenia na budowę, czy ewentualnie zgłoszenia jako budynek gospodarczy. Nie jest to więc obiekt w trakcie realizacji robót budowlanych w rozumieniu art. 29 ust. 1 pkt 24 Prawa budowlanego. Zatem skoro od kilku lat na posesji nie są wykonywane roboty budowlane, objęte zgłoszeniem z dnia 14 listopada 2001 r., obiekt ten nie może być wykorzystywany na inne cele, ani też nie może istnieć bezterminowo. (…).

Prawidłowo też organy nadzoru budowlanego zastosowały jako podstawę nakazu rozbiórki przepis art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 51 ust. 7 Prawa budowlanego. Po zakończeniu procesu inwestycyjnego realizacja przedmiotowego obiektu stanowi bowiem przypadek budowy inny niż określony w art. 48 ust. 1 lub w art. 49 b ust. 1 Prawa budowlanego, o którym mowa w art. 50 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. O ile bowiem na samą jego budowę jako obiektu tymczasowego, nie było wymagane ani pozwolenie, ani zgłoszenie, o czym rozstrzygnięto w decyzjach organów nadzoru budowlanego w kwestii umorzenia postępowania prowadzonego poprzednio w 2002 r., to stwierdzenie faktu, iż obiekt nie służy jako zaplecze budowy i na tym terenie nie są prowadzone roboty, objęte dokonanym zgłoszeniem, winno prowadzić do wydania nakazu jego rozbiórki”.

Tymczasowy obiekt budowlany bez szans na ponowne wykorzystanie

Podsumowując, obiekty zaplecza budowy są obiektami tymczasowymi służącymi budowie  i w taki sposób powinny być wykorzystywane. Niestety zmiana ich przeznaczenia raczej nie wchodzi w grę.