Kilka uwag o (nie tak oczywistej) zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Obiekty budowlane są realizowane dla ich użytkowników i tym użytkownikom mają służyć. Zdarza się jednak, że zaprojektowana wyjściowa funkcja obiektu budowlanego nie pozwala już na realizację celów użytkownika, w związku z czym budynek musi być dostosowany do jego aktualnych potrzeb.

Wcale nie tak rzadkie są sytuacje, w których użytkownicy obiektów budowlanych, w związku z rozwojem działalności, potrzebują zaadaptować obiekt o przeznaczeniu magazynowym na obiekt produkcyjny. 

Posłużmy się następującym przykładem: Najemca wynajmuje powierzchnię magazynową, ale po jakimś czasie okazuje się, że optymalne dla niego byłoby, aby tylko część zajmowanej powierzchni była wykorzystywana jako magazyn, zaś w pozostałej miałaby zostać ulokowana działalność produkcyjna. 

Podjęcie działalności produkcyjnej w obiekcie magazynowym może stanowić zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego, która uregulowana jest w prawie budowlanym.  

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

• podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
• podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Rozpoczęcie działalności produkcyjnej w obiekcie budowlanym niewątpliwie może zmieniać choćby warunki bezpieczeństwa pożarowego lub pracy stanowiąc tym samym zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej i może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji a ponadto nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. 

Trzymając się naszego przykładu – jeśli Najemca powiadomi Wynajmującego, że chciałby rozpocząć działalność produkcyjną, to są duże szanse, że po stronie Wynajmującego zapali się lampka ostrzegawcza, która podświetli następujące pytanie: jakie wymogi prawne należałoby spełnić, aby umożliwić najemcy rozwój biznesu w d0tychczas zajmowanej hali magazynowej w oczekiwany przez niego sposób.  

Przyjmijmy, że za tą refleksją poszły konkretne działania formalno-prawne, które szczęśliwie doprowadziły do możliwości legalnego rozpoczęcia działalności produkcyjnej (np. zainteresowani zgłosili zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego, względnie uzyskali pozwolenie na budowę – co musiałoby się wydarzyć w sytuacji, gdy rozpoczęcie działalności produkcyjnej wymagało wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę). 

Czas mijał, biznes Najemcy rozwijał się dynamicznie, zaczęły pojawiać się nowe kontrakty, a wraz
z nimi potrzeba zwiększenia mocy produkcyjnych. Najemca postanowił więc „upgradeować” linię produkcyjną tak, by móc produkować dwa razy więcej niż dotychczas (choć zamierza produkować dokładnie to co do tej pory).   

Czy w takiej sytuacji u Najemcy i Wynajmującego także powinna zapalić się lampka ostrzegawcza ? 

Może jednak nie – bo czy dużo się zmieni ? W końcu chodzi o produkcję tego samego produktu co dotychczas. 

Lektura orzeczeń sądów administracyjnych nakazuje jednak zachowanie czujności. 

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 02.06.2021 r. (IV SA/Po 1919/20) czytamy bowiem, że „art. 71 ust. 1 pkt 2 P.b. wprost wskazuje jedynie, iż przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowaniaobiektu, jeżeli spowoduje to skutki w nim określone [tzn. zmieni warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń]” 

Z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 07.04.2021 r. (II SA/Gd 243/20)) możemy z kolei dowiedzieć się, że „zachowanie nawet tej samej funkcji budynku nie przesądza o tożsamości prowadzonej w nim działalności. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego rozumieć należy bowiem wszelkie działania lub zaniechania zmieniające dotychczasowy sposób korzystania z obiektu oraz wpływające na jego przeznaczenie, warunki techniczno-budowlane lub otoczenie. Chodzi zatem o działalność, która – niezależnie od zmiany przeznaczenia obiektu budowlanego – prowadzi do zmiany wewnętrznych lub zewnętrznych warunków korzystania z tego obiektu.”

Parafrazując Balladę o Szewcu Dratewce p. Wojciecha Młynarskiego, następujący morał świeci
z wysoka:   

Jeśli zmieniamy coś w sposobie użytkowania obiektu, choćby w ten sposób, że korzystamy z niego „mocniej i intensywniej”  zawsze warto zadać sobie pytanie o to, czy nie lądujemy w wyżej opisanej zmianie sposobu użytkowania, którą regulują przepisy prawa budowlanego i która wymaga zgłoszenia organom administracji.