Podwyżka czynszu lokalu użytkowego – kiedy możliwa?
Zawierając umowę najmu lokalu użytkowego wynajmujący i najemca umawiają się na to, że najemca będzie płacił czynsz w określonej wysokości. W określonej, ale czy niezmiennej przez całą umowę? Na ten temat wypowiadam się w poniższym tekście.
Wysokość czynszu a klauzula waloryzacyjna
Czy jeśli umówiłem się na 5 EUR za m 2 to już do końca trwania będę płacił te 5 EUR za m 2? Oczywiście zazwyczaj tak nie jest.
W zdecydowanej większości umów najmu lokali użytkowych znajdziemy klauzulę waloryzacyjną, która pozwala wynajmującemu na podwyższenie czynszu o uzgodniony wskaźnik inflacji lub jego określony procent.
Z drugiej strony w kodeksie cywilnym mamy przepis, który pozwala wynajmującemu na podwyższenie czynszu poprzez wypowiedzenie jego wysokości.
„Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”
(art. 685 1 KC)”
Przepis ten ma zastosowanie także do umów zawartych na czas oznaczony, a zatem w praktyce do zdecydowanej większości umów najmu lokali użytkowych.
Czy wynajmujący może jednocześnie podwyższać czynsz na obu podstawach?
Czy wynajmujący, który ma prawo do podwyższenia czynszu na podstawie klauzuli waloryzacyjnej może także podwyższyć czynsz (wypowiedzieć jego wysokość) na podstawie przepisu, który przytaczam powyżej?
Otóż, w orzecznictwie sądowym przyjęto, że „poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 685 1 KC, do zakresu uzgodnionej waloryzacji.
Gdyby bowiem wynajmujący miał uprawnienie to zachować w pełnym zakresie, wówczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne”. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 sierpnia 2014 r., I ACa 654/14).
Zatem wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej ogranicza uprawnienie wynajmującego do podwyższania czynszu w sposób jednostronny. Oznacza to, że jeśli strony uzgodniły zasady waloryzacji, to wynajmujący nie może potem stosować przepisu art. 685 1 KC.
Myślę, że takie podejście jest rozsądne.
Z jednej strony wynajmujący jest chroniony przed utratą wartości czynszu w czasie całego okresu umowy, bo ma prawo do jego waloryzacji. Z drugiej strony najemca kalkuluje przecież budżet na najem lokalu w określonej perspektywie czasowej i oczywiście chce zostać w którymś momencie zaskoczonym podwyżką czynszu, której wysokość przekracza jego założenia, czy też możliwości płatnicze.
podwyżka czynszu lokalu użytkowego – co zrobić, by uniknąć nieporozumień?
W praktyce dobrze jednak jest zadbać o to, aby zasady, na jakich podwyższany jest czynsz nie budziły żadnych wątpliwości. Nawet jeśli mamy do czynienia z umową, która ma klauzulę waloryzacyjną, to dobrym pomysłem, szczególnie z perspektywy najemcy, jest potwierdzenie przez strony, że czynsz będzie podwyższany wyłącznie w oparciu o uzgodniony mechanizm waloryzacyjny, a zastosowanie art. art. 685 1 KC jest wyłączone.
Jest to bowiem jeden z tych przepisów w kodeksie, przy których można „gmerać”, tzn. określić kwestie, które on reguluje odmiennie od jego treści, a nawet zupełnie wyłączyć jego zastosowanie. Ta druga opcja będzie tu najlepszym rozwiązaniem.
