Kary umowne w umowach najmu komercyjnego – przewodnik

Powszechną praktyką w umowach najmu komercyjnego jest zastrzeganie kar umownych. Instytucja kary umownej została uregulowana w kodeksie cywilnym.

• Zgodnie z art 483 §  1 k.c.: „można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej
  z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna)”.
• Z kolei art. 484 §  1 k.c. stanowi, że „w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły”

Kara umowna – powszechne, by wygodne

Powszechność stosowania kar umownych w umowach najmu komercyjnego  wynika w dużej mierze z faktu, że upraszczają one dochodzenie roszczeń przy naruszeniu przez jedną ze stron umowy jej zobowiązań niepieniężnych. Strona, na której rzecz kara umowna została zastrzeżona nie musi wtedy wykazywać wysokości szkody, bo należność ma charakter zryczałtowany i wynika wprost z umowy. W praktyce ogranicza to ryzyko długiego i niejednokrotnie skomplikowanego dowodowo  sporu o to „ile wynosi szkoda”.

Co istotne kara umowna może być zastrzeżona wyłącznie w przypadku wykonania zobowiązań niepieniężnych, co oznacza, że nie jest dopuszczalne zastrzeganie kary umownej w przypadku naruszenia przez jedną ze stron zobowiązania pieniężnego. Przykładowo niedopuszczalna byłaby kara umowna zastrzeżona na wypadek braku zapłaty przez najemcę czynszu najmu.

Zobowiązania stron umowy najmu, za naruszenie których zastrzegana jest kara umowna

Choć kara umowna może być z zastrzeżona zarówno na rzecz najemcy jak i wynajmującego, to katalog sytuacji objętych karą umowną po każdej ze stron będzie różny, co wynika z faktu, że każda ze stron zabezpiecza inne interesy.

Poniżej przyjrzymy się najpowszechniejszym przypadkom zastrzeżenia kary umownej na rzecz wynajmującego i najemcy.

Kary umowne zastrzegane na rzecz wynajmującego

W praktyce obrotu można spotkać następujące kary umowne zastrzeżone na rzecz wynajmującego:

1. Kara umowna związana z prowadzaniem przez najemcę w przedmiocie najmu zmian budowlanych bez wymaganej umową zgody wynajmującego, względnie kara umowna za prowadzenie prac budowlanych niezgodnie z przepisami prawa (np. bez uzyskania wymaganych pozwoleń) lub wymogami, które sformułował wynajmujący udzielając najemcy zgody na prowadzenie prac budowlanych;
2. Kara umowna związana z brakiem posiadania przez najemcę lub wykonawcę wykonującego prace budowlane na zlecenie najemcy wymaganych umową ubezpieczeń np. ubezpieczenie CAR;
3. Kara umowna związana z nieutrzymywaniem przez najemcę ubezpieczeń wymaganych umową najmu;
4. Kara umowna związana nieprzedłożeniem gwarancji bankowej zabezpieczającej zobowiązania płatnicze najemcy wynikające z umowy najmu, względnie kara umowna  związana z przedłożeniem gwarancji bankowej o treści, która nie odpowiada postanowieniom umowy, np. nie odpowiada wzorowi gwarancji dołączonemu do umowy najmu. Spotkać można również karę umowną zastrzeżoną na rzecz wynajmującego na wypadek niepodwyższenia przez najemcę kwoty zabezpieczenia np. niepodwyższenia kwoty gwarancji bankowej w przypadku podwyższenia wysokości czynszu;
5. kara umowna za zwłokę w przejęciu lokalu, który wynajmujący wydaje najemcy zgodnie z jego zobowiązaniem. Zazwyczaj kara umowna należna jest za każdy dzień zwłoki najemcy w wykonaniu jego zobowiązania;
6. Kara umowna za zwłokę najemcy w otwarciu lokalu (zastrzegana w przypadku lokali handlowych w centrach handlowych);
7. Kara umowna za zwłokę ze zwrotem lokalu po zakończeniu najmu względnie za zwrot przedmiotu najmu w stanie niezgodnym z umową, np. bez usunięcia ulepszeń najemcy;
8. Kara umowna za naruszenie postanowień regulaminu obiektu, w którym znajduje się przedmiot najmu. Często dookreśla się przy tym, że kara umowna należna jest za naruszenie istotnych postanowień regulaminu. Przykładowo, kara umowna może być zastrzeżona na wypadek nieprzestrzegania przez najemcę godzin dostaw do przedmiotu najmu, względnie dokonywanie dostaw poza wyznaczonymi do tego celu miejscami.
9. kara umowna za używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem. W tym zakresie należy jednak podkreślić, że z punktu widzenia wynajmującego istotne jest precyzyjne sformułowanie, czym jest używanie przedmiotu zgodnie z przeznaczeniem, względnie określenie jakie przypadki będą stanowić niezgodne z przeznaczeniem używanie przedmiotu najmu dające podstawę do naliczenia kary umownej;
10. kara umowna za podnajęcie lokalu lub jego części osobie trzeciej bez zgody wynajmującego;
11. kara umowna związana z wypowiedzeniem umowy najmu przez wynajmującego z przyczyn leżących po stronie najemcy.

W obrocie spotykane są klauzule, które dają prawo wynajmującemu do obciążenia najemcy karą umowną na wypadek wypowiedzenia umowy najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy.

Przykładowo, wynajmujący może – zgodnie z umową – wypowiedzieć umowę najmu, gdy najemca podnajął przedmiot najmu bez uzyskania zgody wynajmującego W przypadku skorzystania z prawa wypowiedzenia, wynajmującemu może przysługiwać prawo do kary umownej w wysokości określonej krotności miesięcznego czynszu.

Kary umowne zastrzegane na rzecz najemcy

Oczywiście, w praktyce obrotu częstokroć kary umowne zastrzegane są również na rzecz najemcy. Z punktu widzenia jego interesów szczególne znaczenie może mieć zastrzeżenie kary umownej w następujących sytuacjach:

1. kara umowna związana ze zwłoką wynajmującego w wydaniu lokalu w uzgodnionym stanie i terminie. Z perspektywy najemcy dochowanie przez wynajmującego uzgodnionego terminu przekazania lokalu ma istotne znaczenie. Dlatego też w umowach najmu komercyjnego nie należą do rzadkości klauzule zastrzegające karę umowną za zwłokę w przekazaniu lokalu w uzgodnionym stanie i terminie. Zazwyczaj kara umowna należna jest za każdy dzień zwłoki wynajmującego w wykonaniu jego zobowiązania.
2. kara umowna za niewykonywanie zobowiązań umownych wynajmującego związanych z utrzymaniem lokalu w należytym stanie technicznym. Na wynajmującym ciążą określone obowiązki umowne w zakresie utrzymania przedmiotu najmu. Ich niewykonanie może być sankcjonowane karą umowną na rzecz najemcy.
3. kara umowna związana z brakiem możliwości eksploatacji przedmiotu najmu w umownie określonym celu względnie związana z istotnym ograniczeniem możliwości eksploatacji przedmiotu najmu. kara umowna w powyższym przypadku może być zastrzeżona za każdy dzień utrzymywania się takiego stanu rzeczy.
4. kara umowna związana z nieutrzymywaniem ubezpieczenia budynku. Najemca ma interes w tym, aby budynek, w którym mieści się przedmiot najmu był należycie ubezpieczony. Z tego powodu spotykane są w obrocie klauzule zastrzegające karę umowną na rzecz najemcy na wypadek nieutrzymywania przez wynajmującego należytej ochrony ubezpieczeniowej budynku.
5. kara umowna związana z wypowiedzeniem umowy najmu przez najemcę z przyczyn leżących po stronie wynajmującego.

W obrocie spotykane są klauzule, które dają prawo najemcy do obciążenia wynajmującego karą umowną na wypadek wypowiedzenia umowy najmu z przyczyn leżących po stronie wynajmującego.

Przykładowo, najemca może – zgodnie z umową – wypowiedzieć umowę najmu, gdy z przedmiot najmu z przyczyn leżących po stronie wynajmującego nie nadaje się do eksploatacji. W przypadku skorzystania z prawa wypowiedzenia, najemcy może przysługiwać prawo do kary umownej w wysokości określonej krotności miesięcznego czynszu.

Miarkowanie kary umownej

Co do zasady strony mogą ustalić dowolnie wysokość kary umownej za naruszenie określonych obowiązków umownych przez jedną z nich. W praktyce jednak może okazać się, że strona umowy uprawniona do kary umownej nie otrzyma tego świadczenia w pełnej wysokości, która wynika z umowy.

Zgodnie bowiem z art. 484 §  2  k.c.: „jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana”.

Strona umowy najmu obciążona karą umowną może więc wykazywać, że kara umowna nie należy się w wysokości określonej umową gdyż zobowiązanie zostało
w znacznej części wykonane lub kara jest rażąco wygórowana.

Oczywiście pojęcie rażącego wygórowania kary umownej ma charakter ocenny. Choć kara umowna należy się wierzycielowi bez względu na wysokość poniesionej szkody, to w praktyce strona obciążona karą umowną może bronić się argumentem o rażącym wygórowaniu kary umownej z uwagi na fakt, że uprawniony do kary umownej nie poniósł szkody lub poniósł ją jedynie w niewielkim wymiarze. Zapłata kary umownej nie może bowiem prowadzić do tego, że wierzyciel „zarabia” na niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika.

Może Cię zainteresować: Miarkowanie kary umownej – kiedy możliwe?

Odszkodowanie uzupełniające

Zgodnie z art. 484 §  1 k.c.: „żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły”.

Jeżeli strona umowy najmu, na której rzecz została zastrzeżona określona kara umowna nie zastrzeże na swoją rzecz możliwości dochodzenia odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej (tzw. odszkodowania uzupełniającego), to wówczas będzie uprawniona do uzyskania od drugiej strony umowy wyłącznie kary umownej określonej w umowie najmu i to nawet jeśli faktyczny rozmiar doznanej szkody jest wyższy niż wysokość kary umownej.

Kary umowne w umowach najmu komercyjnego – wnioski końcowe

Kara umowna jest często stosowanym instrumentem w umowach najmu komercyjnego, ponieważ pozwala zryczałtować odpowiedzialność za naruszenie zobowiązań niepieniężnych i ogranicza spór o wykazanie wysokości szkody.

W praktyce może ona zabezpieczać interes zarówno wynajmującego jak i najemcy. Jej stosowanie wymaga jednak świadomego doboru katalogu naruszeń umowy, za które kara umowna ma się należeć oraz przemyślanej decyzji co do wysokości kary umownej, w tym w kontekście ryzyka jej miarkowania, a także zastrzeżenia odszkodowania uzupełniającego, tj. odszkodowania przenoszącego zastrzeżoną wysokość kary umownej.